Hypothèque fixe à dix ans : 2,07 % fin septembre, malgré une BNS à 0 %

Ce que montre le baromètre du troisième trimestre

Comparis publie chaque trimestre une moyenne des taux indicatifs affichés par plus de 30 établissements hypothécaires. L’édition parue le 13 octobre, arrêtée au 30 septembre, montre une hausse nette sur toutes les durées fixes.

Le fixe à dix ans passe de 1,77 % fin juin à 2,07 %. C’est la première fois cette année qu’il repasse au-dessus de 2 %, et son plus haut niveau depuis mars 2025 selon Comparis. Le fixe à cinq ans gagne 0,38 point, à 1,90 %. Le fixe à trois ans progresse de 0,43 point, de 1,32 % à 1,75 %.

La hausse vient des marchés, pas de la BNS

La Banque nationale a laissé son taux directeur à 0 % en septembre. Ce sont les taux du marché des capitaux qui ont bougé. Le rendement de l’obligation de la Confédération à dix ans est passé de 0,31 % fin juin à 0,59 % fin septembre.

Les taux swap, sur lesquels les prêteurs ajoutent leur marge pour fixer un taux hypothécaire, ont suivi. Le swap à dix ans monte de 0,53 % à 0,83 %, celui à cinq ans de 0,26 % à 0,65 %, et celui à trois ans de 0,15 % à 0,54 %.

Dirk Renkert, expert de Comparis, relie ce mouvement à la hausse des taux à l’étranger : la BCE a relevé son taux de dépôt à 2,5 % en septembre, et la Fed son taux directeur pour la première fois depuis 2023. Il ajoute que l’amélioration de la conjoncture, la faiblesse du franc et la hausse des prix de l’énergie rendent un resserrement de la BNS plus probable, sans urgence à court terme vu l’inflation faible.

Un écart marqué entre taux affiché et taux négocié

Les fourchettes offertes fin septembre vont de 0,8 à 1,2 % pour le SARON, de 1,5 à 2,0 % pour le fixe à cinq ans et de 1,6 à 2,3 % pour le fixe à dix ans. En début d’année, le fixe à dix ans s’offrait encore entre 1,5 et 1,9 %.

Le taux indicatif reste un prix d’affichage. Au 30 septembre, le meilleur taux négocié à dix ans par le service hypothécaire de Comparis était de 1,60 %, contre 2,07 % affiché. Comparis rappelle que le taux proposé par la banque habituelle se discute, et qu’une renégociation à l’échéance se prépare tôt : les délais de résiliation d’un fixe peuvent atteindre six mois.

Ce que choisissent les emprunteurs

Les contrats conclus via Comparis montrent deux comportements opposés. La part des durées de dix ans et plus passe d’environ 42 % à 43 %. Celle des durées jusqu’à trois ans, SARON compris, monte de 23 % à 26 %, dont environ 21 % de SARON contre 19 % au trimestre précédent.

Les durées intermédiaires reculent : de 23 % à 21 % pour les fixes de quatre à sept ans, de 12 % à 10 % pour ceux de huit et neuf ans. Pour Comparis, le choix entre taux fixe et SARON doit d’abord tenir compte de la capacité à absorber une hausse, pas du seul taux du moment. Les prévisions des instituts restent à lire avec la même prudence.