Comment se fait le calcul d’une hypothèque ?
Pour financer votre résidence principale, maison individuelle ou appartement en PPE, la banque pose trois limites et garde la plus basse. Les fonds propres couvrent au moins 20 % du prix, la pratique générale selon la FINMA. Sur ces 20 %, 10 % au moins ne viennent pas de la caisse de pension : c’est une règle des directives de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA comme standard minimal. Enfin, les charges théoriques restent sous un tiers du revenu. Le reste du parcours d’un achat immobilier figure dans le guide pour devenir propriétaire en Suisse.
Ces charges ne sont pas votre future mensualité. Elles additionnent :
- les intérêts à un taux théorique de 5 % ;
- l’amortissement du deuxième rang : la dette au-dessus des deux tiers du prix, remboursée en 15 ans ;
- les frais d’entretien, 1 % du prix par an ;
- vos dettes en cours, leasing ou crédit, sur douze mois.
Exemple : vous et votre conjoint gagnez 120 000 CHF par an et disposez de 200 000 CHF, dont 50 000 CHF de LPP, sans dette. Les fonds propres suffiraient pour un bien de 1 000 000 CHF ; le revenu s’arrête à 770 000 CHF. L’hypothèque de 570 000 CHF coûte alors 28 500 CHF d’intérêts théoriques, 3 778 CHF d’amortissement et 7 700 CHF d’entretien : 39 978 CHF par an, sous le plafond de 40 000 CHF. Ce qui compte dans les 154 000 CHF exigés relève de la règle des 20 % de fonds propres.
Pourquoi la banque peut-elle trouver un autre montant ?
Elle calcule sur la valeur de nantissement : le plus bas entre le prix et sa propre estimation du bien. Si vous payez davantage, l’écart se finance avec des fonds propres hors 2e pilier. Chaque établissement fixe aussi son taux théorique et son plafond, et le revenu d’un conjoint ne compte en principe que s’il est lui aussi débiteur du prêt. Pour voir comment ces paramètres jouent, lisez votre capacité d’emprunt en détail.
Que faire si le résultat est trop bas ?
Le facteur limitant, affiché sous le chiffre, dit sur quoi agir :
- Le revenu : dans notre exemple, un leasing de 500 CHF par mois fait tomber le prix maximal à 697 000 CHF. Solder une dette augmente directement ce que vous pouvez emprunter.
- Les fonds propres : 3e pilier, donation, avance d’hoirie ou prêt familial complètent l’épargne.
- La part hors 2e pilier : il faut de l’épargne libre en plus, l’avoir LPP n’y suffit plus.
Gardez aussi une réserve pour les frais d’achat : jusqu’à 3,3 % du prix de droit de mutation dans le canton de Vaud, soit 25 410 CHF sur 770 000 CHF, et 3 % de droit d’enregistrement à Genève. Avec 25 000 CHF de côté, la simulation repart de 175 000 CHF et donne 734 000 CHF.
Taux fixe ou SARON : cela change-t-il le calcul ?
Non. Le dossier est testé au même taux théorique, quel que soit le taux hypothécaire choisi : taux fixe, taux variable lié au SARON ou plusieurs tranches. Ce choix pèse sur vos intérêts hypothécaires réels ; votre capacité d’emprunt, elle, ne bouge pas. Il se fait ensuite, en comparant les offres avec un conseiller indépendant qui reprend votre simulation.